USUCAPIÃO ADMINISTRATIVA GERAL (Lei 13.465/17)

A usucapião é uma forma de aquisição originária de propriedade móvel ou/e imóvel que ocorre com a prolongada e ininterrupta posse da coisa de modo manso e pacífico, isto é, se cumpridos os requisitos legais para tal e não sendo bem público[1]. A condição temporal é variável conforme a modalidade da usucapião em questão.

Com relação a sua natureza, o Código Processual Civil de 2015 trata a usucapião judicial como uma exceção, perdendo o posto de processo especial para comum e sendo regrado com considerável escassez. A via administrativa, por outro lado, passou a versar sobre o assunto com riqueza de detalhes graças a promulgação da Lei 13.465/2017.

Sendo assim, pelo processo administrativo não há necessidade de homologação ou autorização do poder judiciário para se prosseguir com a usucapião. Em outras palavras, uma vez preenchidos os requisitos legais, a propriedade será adquirida pelo titular independente da vontade dos interessados, pois estes nada têm a contestar ante o fato de que as condições já estão cumpridas. Importante dizer que permanecerá não havendo necessidade de manifestação judicial ainda que um menor e/ou incapaz configure como interessado.

Tendo em vista nosso ordenamento jurídico positivo, todas as espécies de usucapião podem ser levadas ao conhecimento do Registro Imobiliário através do procedimento administrativo. Entretanto, pode-se encontrar certa dificuldade nas de espécie coletiva por conta da redação do art. 10, modificada pela lei que estamos analisando. As expressões ali encontradas têm o propósito de serem vagas por valerem-se de garantias e responsabilidades civis que magistrados detém, inexistentes para os Registradores.[2]

Além disso, há alguns outros pontos de dissonância que devem ser objeto de aprofundamento doutrinário como, por exemplo, a efetiva manifestação do Ministério Público no processo judiciário ser válida no processo administrativo e a dificuldade de consolidação dos ocupantes de usucapião coletiva. Sendo assim, usando as palavras de Ralpho Waldo de Barros Monteiro Filhos: “não há vedações jurídicas, mas circunstâncias que talvez inibam a utilização da via registral”.

Quanto aos aspectos formais do meio administrativo, podemos fazer algumas observações:

No pedido inicial levado ao Registro Imobiliário tem que se constar o enquadramento legal do caso com o apontamento da espécie de usucapião, a descrição da posse e os fatos que fundamentam o pedido (início da posse e seu exercício, por exemplo), É necessário que o advogado munido de procuração que o conceda poderes para isso acompanhe o titular na postulação, embora não seja uma exigência imposta por lei. O descumprimento de quaisquer dessas determinações pode acarretar a rejeição do pedido pelo Registrador.

O pedido inicial, de igual modo, necessita estar acompanhado de alguns documentos pertinentes, tais quais:

1. Ata notarial lavrada pelo tabelião (vista como meio de prova, pois atesta o tempo de posse do requerente, de seus antecessores e a qualidade), podendo haver mais de uma se assim for necessário e sendo facultativo a inclusão da área construída no imóvel;

2. Planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica do respectivo conselho de fiscalização e, também, pelos titulares de direitos registrados na matrícula do imóvel usucapiendo (a notificação poderá ser feita ao síndico nos casos do imóvel pertencer a um condomínio edilício ou através de edital eletrônico quando não encontra-se o notificando). A ausência das assinaturas bem como o silêncio das partes será interpretada como concordância ao pedido com base no art. 216-A, IV, § 2º, 13 e 14. Porém, não se aplicará presunção de concordância em notificações da Fazenda Pública;

3. Certidão negativa dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente com objetivo de verificar se a posse é mansa e pacífica (qualquer outro assunto que não verse sobre a situação do imóvel deve ser ignorado pelo Oficial);

4. Justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, continuidade, natureza e tempo da posse (através de pagamentos de imposto e taxas referentes ao imóvel, por exemplo).

Feito o pedido, este será inscrito no protocolo válido até a manifestação do mérito do Oficial ou até a impugnação. Estabelece-se diferença porque, no procedimento judicial, a validade do protocolo seria de 30 dias e seu limite acarretaria no cancelamento do pedido.

[1] SOUZA, Fiama. Usucapião: conceito, espécies e requisitos. Disponível em: <https://jus.com.br/artigos/63442/usucapiao-conceito-especies-e-requisitos>. Acesso em: 17/02/2020.

[2] MONTEIRO FILHO, Ralpho Waldo de Barros. Anotações sobre a usucapião extrajudicial, direito real de laje e usucapião coletiva de acordo com o regime da Lei nº 13.465/17. ARISP, São Paulo, p. 75-89, 2017.