2026: A Última Janela para o Planejamento Patrimonial Imobiliário Antes da Consolidação do SINTER

Reforma Tributária, SINTER e compartilhamento de dados podem aumentar significativamente os custos de futuras reorganizações patrimoniais

A Reforma Tributária já começou a produzir efeitos muito antes da entrada em vigor definitiva do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

Enquanto grande parte dos contribuintes concentra sua atenção nas futuras alíquotas dos novos tributos sobre o consumo, uma mudança silenciosa e de enorme relevância vem sendo implementada e poderá impactar diretamente proprietários de imóveis, investidores, empresários e famílias que pretendem estruturar holdings patrimoniais, realizar doações ou organizar sua sucessão.

Trata-se da integração nacional de informações patrimoniais e imobiliárias por meio do Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais – SINTER, em conjunto com os mecanismos de compartilhamento de dados previstos pela Emenda Constitucional nº 132/2023, pela Lei Complementar nº 214/2025, pelo Decreto nº 12.955/2026 e pelos atos normativos do Comitê Gestor do IBS.

A partir de 2027, o sistema deverá operar em sua plenitude, permitindo uma integração sem precedentes entre cartórios de registro de imóveis, administrações tributárias municipais, Receita Federal, Comitê Gestor do IBS e demais órgãos públicos.

Na prática, isso significa uma capacidade de fiscalização patrimonial significativamente superior à existente atualmente.

O que muda para quem possui imóveis?

Historicamente, muitos planejamentos patrimoniais foram estruturados mediante a integralização de imóveis em pessoas jurídicas, especialmente holdings familiares.

Em diversas situações, os bens eram transferidos utilizando-se os valores históricos constantes das declarações de imposto de renda dos proprietários, observadas as regras então vigentes.

Com a evolução do ambiente regulatório decorrente da Reforma Tributária, a tendência é que os fiscos passem a dispor de ferramentas cada vez mais eficientes para confrontar informações patrimoniais, valores declarados, registros imobiliários, operações semelhantes e demais bases de dados públicas.

O resultado é uma ampliação significativa dos riscos fiscais para operações patrimoniais realizadas sem planejamento adequado.

O SINTER e o fim da assimetria de informações

O SINTER foi concebido para funcionar como uma plataforma nacional de integração de informações territoriais e imobiliárias.

Seu propósito é permitir o compartilhamento estruturado de dados entre:

• Cartórios de Registro de Imóveis;

• Receita Federal do Brasil;

• Municípios;

• Comitê Gestor do IBS;

• Administrações Tributárias;

• Demais órgãos públicos autorizados.

Na medida em que essas bases passam a dialogar entre si, reduz-se drasticamente a chamada assimetria informacional, situação em que apenas o contribuinte possuía uma visão consolidada de seu patrimônio.

Com a integração dos sistemas, o cruzamento de dados passará a ocorrer de forma automatizada e permanente.

Quais são os principais riscos?

Dependendo da estrutura utilizada, operações patrimoniais poderão ser objeto de questionamentos pelos fiscos municipal, estadual e federal.

Entre os principais riscos destacam-se:

1.      Revisão da base de cálculo do ITBI

Os Municípios poderão intensificar a fiscalização sobre operações imobiliárias cujos valores sejam considerados incompatíveis com os parâmetros de mercado disponíveis nas bases públicas.

Isso poderá resultar em autuações, cobranças complementares de ITBI, multas e juros.

2.      Impactos na apuração do ganho de capital

Determinadas operações poderão produzir reflexos tributários relevantes caso haja questionamento quanto aos valores utilizados na reorganização patrimonial.

3.      Fiscalização automatizada

A integração dos dados permitirá a identificação automática de inconsistências patrimoniais e tributárias.

4.      Aumento dos custos de reorganização patrimonial

Estruturas que hoje podem ser implementadas com relativa simplicidade tendem a exigir avaliações patrimoniais, estudos tributários e planejamento especializado.

Exemplo Prático

Imagine um contribuinte que adquiriu um imóvel em 2008 pelo valor de R$ 500.000,00.

Em 2026, esse mesmo imóvel possui valor de mercado estimado em R$ 2.000.000,00.

O proprietário pretende constituir uma holding patrimonial para organizar seus bens, facilitar a sucessão familiar e centralizar a administração dos imóveis.

Observe a diferença:

DESCRIÇÃO	VALOR
VALOR HISTÓRICO DE AQUISIÇÃO	R$    500.000,00
VALOR ATUAL DE MERCADO	R$ 2.000.000,00
VALORIZAÇÃO ACUMULADA	R$ 1.500.000,00

Com a consolidação do SINTER e dos mecanismos de compartilhamento de informações previstos na Reforma Tributária, essa diferença passa a representar um importante ponto de atenção para os contribuintes.

Dependendo da estrutura adotada e da interpretação das autoridades fiscais, poderão surgir discussões envolvendo:

• base de cálculo do ITBI;

• eventual apuração de ganho de capital;

• compatibilidade entre registros públicos e informações fiscais;

• fiscalização automatizada por cruzamento de dados;

• questionamentos sobre valores utilizados em reorganizações patrimoniais.

A discussão deixa de ser apenas tributária.

Passa a ser também informacional.

Quanto maior a integração das bases de dados, menor tende a ser a margem para divergências entre o valor econômico dos bens e as informações prestadas aos órgãos públicos.

Por que 2026 é um ano decisivo?

Porque ainda existe uma janela de oportunidade para que famílias e empresários revisem suas estruturas patrimoniais antes da plena implementação do novo ambiente fiscal.

Quem possui:

• imóveis destinados à locação;

• patrimônio imobiliário relevante;

• imóveis em copropriedade;

• empresas familiares;

• imóveis destinados à sucessão dos herdeiros;

• projetos de constituição de holding patrimonial;

deve avaliar imediatamente os impactos da Reforma Tributária sobre sua situação específica.

A experiência demonstra que reorganizações patrimoniais realizadas com antecedência normalmente oferecem maior segurança jurídica, menor custo tributário e mais alternativas de estruturação.

Por outro lado, deixar a análise para depois da implementação completa dos novos mecanismos de fiscalização poderá reduzir significativamente as opções disponíveis.

O planejamento patrimonial deixou de ser uma opção

O planejamento patrimonial moderno vai muito além da sucessão hereditária.

Ele envolve:

• proteção patrimonial;

• eficiência tributária;

• governança familiar;

• prevenção de conflitos sucessórios;

• organização dos ativos imobiliários;

• adequação às novas regras da Reforma Tributária.

Famílias e empresários que iniciarem esse processo de forma antecipada estarão mais preparados para enfrentar as mudanças que entrarão em vigor nos próximos anos.

Como podemos ajudar

O escritório Magalhães Ventura Advogados, em parceria estratégica com a Audip Assessoria Contábil e Fiscal, está desenvolvendo projetos integrados de planejamento patrimonial, tributário e sucessório voltados a proprietários de imóveis, investidores e empresas familiares.

A atuação conjunta permite uma análise multidisciplinar dos aspectos jurídicos, contábeis, fiscais e sucessórios envolvidos em cada operação.

Nosso diagnóstico inicial contempla:

• levantamento patrimonial completo;

• análise da exposição tributária atual e futura;

• identificação de riscos sucessórios;

• estudo de viabilidade para constituição de holdings patrimoniais;

• análise dos impactos do IBS, CBS e SINTER;

• avaliação de alternativas para reorganização de ativos imobiliários;

• elaboração de estratégias personalizadas de proteção patrimonial.

Diagnóstico Patrimonial 2026

Considerando as profundas transformações trazidas pela Reforma Tributária e a consolidação do SINTER a partir de 2027, o momento atual pode representar uma das últimas oportunidades para avaliação e implementação de determinadas estratégias patrimoniais em condições mais favoráveis.

O Magalhães Ventura Sociedade de Advogados e a Audip Assessoria Contábil e Fiscal estão realizando diagnósticos preventivos para famílias, empresários e investidores que desejam compreender os impactos da nova legislação sobre seu patrimônio.

Antecipar-se às mudanças pode significar economia tributária, maior segurança jurídica e proteção eficiente do patrimônio familiar para as próximas gerações.

Seu patrimônio está preparado para 2027?

As mudanças introduzidas pela Reforma Tributária e a implementação do SINTER poderão impactar significativamente a forma como imóveis, holdings patrimoniais e estruturas sucessórias serão analisados pelos órgãos fiscais.

Para auxiliar nossos clientes na avaliação dos riscos e oportunidades existentes, o Magalhães Ventura Sociedade de Advogados, em parceria com a Audip Assessoria Contábil e Fiscal, disponibiliza um Diagnóstico Patrimonial Inicial, sem compromisso, destinado a identificar possíveis pontos de atenção e oportunidades de planejamento.

O diagnóstico é realizado a partir do preenchimento de um formulário patrimonial preliminar e posterior reunião estratégica com nossa equipe.

diagnóstico contempla:

✔ Patrimônio imobiliário;

✔ Participações societárias;

✔ Estrutura familiar e sucessória;

✔ Exposição tributária potencial;

✔ Viabilidade de holding patrimonial;

✔ Impactos da Reforma Tributária;

✔ Recomendações prelimpinares de reorganização patrimonial.

Solicite o envio do formulário e agende uma reunião de avaliação.

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