Você constrói e vende imóveis na pessoa física? A Reforma Tributária pode tornar essa estratégia muito mais cara

Muitos investidores imobiliários poderão pagar mais impostos do que o necessário por falta de planejamento

É comum encontrarmos investidores que adquirem terrenos, constroem casas, sobrados, apartamentos ou pequenos empreendimentos e realizam a venda dos imóveis diretamente na pessoa física.

Em muitos casos, trata-se de uma atividade desenvolvida há anos e considerada financeiramente vantajosa.

O problema é que o cenário tributário brasileiro está mudando rapidamente.

Com a implementação da Reforma Tributária e a criação do IBS e da CBS, diversos investidores poderão descobrir que a estrutura utilizada até hoje deixou de ser a mais eficiente.

Mais do que isso: muitos poderão estar deixando de aproveitar créditos tributários relevantes que podem representar economias expressivas em cada empreendimento.

A pergunta que poucos investidores fazem

Imagine dois investidores realizando exatamente o mesmo empreendimento:

• mesmo terreno;

• mesmo projeto;

• mesma construção;

• mesmo valor de venda.

Ao final da operação, um deles paga significativamente menos tributos. Por quê?

A resposta normalmente está na estrutura jurídica e tributária utilizada antes mesmo do início da obra.

O erro mais comum

Grande parte dos investidores imobiliários atua diretamente na pessoa física.

Adquire o terreno, contrata a construção e vende o imóvel pronto.

Embora essa estrutura possa parecer mais simples, ela apresenta limitações importantes, especialmente diante das novas regras trazidas pela Reforma Tributária. Entre elas:

• impossibilidade de aproveitamento de determinados créditos fiscais;

• ausência de planejamento sucessório;

• maior exposição patrimonial;

• dificuldade de segregação de riscos;

• menor eficiência tributária em determinadas operações.

O que muda com a Reforma Tributária?

A Emenda Constitucional nº 132/2023 e a Lei Complementar nº 214/2025 criaram um novo sistema de tributação baseado na não cumulatividade ampla.

Em linhas gerais, os tributos incidentes ao longo da cadeia econômica passam a gerar créditos compensáveis nas etapas subsequentes.

Isso significa que o aproveitamento de créditos passará a ter papel cada vez mais relevante na rentabilidade dos empreendimentos imobiliários.

Quem estiver adequadamente estruturado poderá reduzir significativamente o impacto da carga tributária incidente sobre a operação.

Oportunidade: Estruturação por meio de SPE Imobiliária

Em muitos casos, a constituição de uma Sociedade de Propósito Específico (SPE) pode proporcionar vantagens relevantes para o investidor imobiliário.

A SPE é uma empresa criada para desenvolver um empreendimento específico.

Após a conclusão do projeto, a sociedade pode ser encerrada ou destinada a novos investimentos, conforme o planejamento adotado.

Entre as principais vantagens destacam-se:

Aproveitamento de créditos tributários

Dependendo da estrutura do empreendimento e do regime tributário aplicável, poderão ser aproveitados créditos relacionados à aquisição de materiais, insumos e serviços empregados na construção.

Em obras de médio porte, esses créditos podem representar valores extremamente relevantes para a rentabilidade do projeto.

Segregação de riscos

Eventuais passivos do empreendimento ficam isolados dentro da SPE, reduzindo a exposição do patrimônio pessoal dos investidores.

Organização societária

A SPE permite a participação de sócios, investidores e parceiros de forma organizada e transparente.

Planejamento sucessório e patrimonial

A participação societária pode ser incorporada a holdings patrimoniais, facilitando a sucessão familiar e a gestão do patrimônio.

Exemplo Prático

Imagine um investidor que pretende construir quatro casas em um terreno adquirido por R$ 800.000,00.

O custo estimado da obra é de R$ 2.000.000,00.

O Valor Geral de Vendas (VGV) projetado é de R$ 4.500.000,00.

Sem planejamento prévio, o investidor pode simplesmente construir e vender na pessoa física.

Contudo, dependendo das características do empreendimento, uma estrutura societária adequada poderá permitir o aproveitamento de créditos vinculados aos materiais e serviços empregados na obra.

Em projetos de maior porte, a economia potencial pode atingir dezenas ou até centenas de milhares de reais.

Além disso, a estrutura societária pode proporcionar ganhos adicionais relacionados à proteção patrimonial, governança e sucessão familiar.

Por isso, a decisão sobre a forma de investimento deve ser tomada antes do início da obra e não quando as unidades já estiverem prontas para venda.

O momento de planejar é antes da compra do terreno

Um dos maiores equívocos dos investidores é procurar assessoria apenas após o empreendimento estar concluído.

Nesse momento, muitas oportunidades já foram perdidas.

O planejamento tributário imobiliário eficiente deve ser realizado antes:

• da aquisição do terreno;

• da aprovação do projeto;

• da contratação da construção;

• da obtenção do financiamento;

• da comercialização das unidades.

Quanto mais cedo a estrutura for definida, maiores tendem a ser os benefícios disponíveis.

A nova realidade do mercado imobiliário

A Reforma Tributária está alterando profundamente a forma como os empreendimentos imobiliários serão estruturados nos próximos anos.

O investidor que continuar utilizando os mesmos modelos adotados há uma década poderá perder competitividade e rentabilidade.

Por outro lado, aqueles que compreenderem as novas regras e estruturarem adequadamente seus negócios estarão em posição privilegiada para aproveitar as oportunidades criadas pelo novo sistema.

Como podemos ajudar

O Magalhães Ventura Sociedade de Advogados, em parceria com a Audip Assessoria Contábil e Fiscal, desenvolveu uma metodologia específica para análise de empreendimentos imobiliários voltada a investidores, incorporadores e construtores.

Nossa atuação contempla:

• análise da viabilidade tributária do empreendimento;

• estudo comparativo entre pessoa física e pessoa jurídica;

• estruturação de SPEs imobiliárias;

• planejamento patrimonial e sucessório;

• análise dos impactos do IBS e da CBS;

• avaliação de aproveitamento de créditos tributários;

• proteção patrimonial dos investidores.

Diagnóstico Tributário para Investidores Imobiliários

Se você pretende construir, incorporar, lotear ou vender imóveis nos próximos anos, recomendamos a realização de um diagnóstico tributário prévio antes do início do empreendimento.

Em muitos casos, a economia obtida por meio de uma estrutura adequada supera amplamente o custo do planejamento.

Antes de iniciar sua próxima obra, vale a pena verificar se você está utilizando a estrutura mais eficiente para proteger seu patrimônio e maximizar sua rentabilidade.

Para saber mais fique à vontade para entrar em contato com nossa equipe técnica no WhatsApp +55 13 99169 9009.

Magalhães Ventura Sociedade de Advogados

Planejamento Tributário, Patrimonial e Estruturação de Negócios Imobiliários.